お子様の誕生やご両親との同居で家族が増え手狭に
なったり、通勤先の変更やもっと便利な場所に住み
たいなど、住み替え（買い替え）を検討される理由
は様々だと思います。
住み替え（買い替え）の場合、今の家の売却や住宅
ローンなど、はじめての住宅購入に比べて少し複雑
になりますので、どう計画を進めたら良いのか分か
らず悩まれている方も多いのではないでしょうか。
住み替えの場合もまずはしっかりと資金計画を行い
それから住み替え時期のスケジュールを立てる事が
重要です。
住み替え（買い替え）を進めるには大きく分けて
３つのポイントがあります。
１】売却予想額と住宅ローンの残高を把握
住み替えの資金計画を立てる場合、まずは今の
住まいがいくらで売れるのか把握しましょう。
インターネットで近隣の相場を調べることも出来
ますが立地や間取りなどの条件により価格差が
ありますので不動産業者に査定を頼めば正確な
金額が分かりお勧めです。
今は不動産サイトから簡単に査定依頼をする事が
出来ますし、査定を行うと売却予想価格だけでなく
売却に必要な諸経費も把握することが出来ます。
査定により売却予想価格と諸経費が分かったら
住宅ローン残高を把握しましょう。
売却予想価格、ローン残高、諸経費が出そろったら
売却によってプラスになるのか損失が出るのか
計算してみましょう。
売却予想価格 － ローン残高 － 諸経費 ＝ 売却損益
売却益が出れば新しく購入する家の購入資金に充てる
事が出来ます。
売却価格よりローン残高が大きい場合は、出た損失を
新しく購入する住宅ローンに含めて借り入れできる
住宅ローンもありますので銀行や住宅会社の担当者に
相談してみて下さい。
２】新たな住宅の購入予算を把握
今の家の売却によって発生するお金を把握出来たら
次に新たに購入する住宅の予算を把握します。
まず、ローンの返済期間を何年にするか、毎月の
返済可能額やボーナス払いをするのかなど
返済可能額を把握し、そこから新たに借り入れをする
住宅ローンの借り入れ可能額を計算します。
住宅ローンの借入可能額が分かったら、次に新しい
家の購入に充てる自己資金（預貯金や売却益）を
決めましょう。
ローン借入額と自己資金を足した金額が新たに購入する
住宅の予算の目安になります
住宅ローン借入額 ＋ 自己資金＋売却益 ＝ 購入予算
また、今の住宅の売却によって損失が出る場合は
住宅ローン借入額と自己資金から損失分を引いた
金額が購入予算の目安になります。
住宅ローン借入額 ＋ 自己資金 －損失 ＝ 購入予算
３】住み替えスケジュールを立てる
住み替え（買い替え）の予算を把握出来たら
次にスケジュールを考えましょう。
住み替えの場合、購入先行と売却先行の
２パターンの流れがあります。
①購入先行型
新しく購入する住宅を先に決めてから
今の住宅の売却を行う方法です。
住み替える家を先に決める事で、ご家族の希望に合った
物件をゆっくり探すことが出来ます。
注文住宅の場合、完成まで時間がありますので新しい
住宅の引き渡しに合わせて売却の時期を合わせやすい
メリットもあります。
デメリットとしては、新居への引っ越しまでに売却が
決まらない場合、新居と今の住居の住宅ローンを二重に
支払わなければならない場合がありますし、当初予定
していた売却価格より安くなった場合資金計画が変わる
可能性があります。
②売却先行型
今の住宅の売却を先に行う方法です。
売却先行型のメリットとしては、売却価格が確定
するので資金計画が立てやすく、売却期限がないため
焦らずに価格や条件面での交渉を進めることが出来ます。
デメリットとしては、新居が決まらないまま売却が
進みますので売却時期に合わせて急いで新居を探す
必要があるのでゆっくりと検討出来なかったり
新居が見つからないまま売却期限が来てしまった場合
仮住まいが必要になる可能性があります。
上記の3つのポイントを押さえて頂けたら失敗の無い
住み替え（買い替え）が出来るのではと思います。
また、住み替え（買い替え）で生じた売却益や
損失に対しては税金の控除などもありますので
営業担当者に相談されてください。
